Immer wieder werden wir damit konfrontiert, dass Immobilieneigentümer ihre Immobilie „teilverkaufen“ möchten und sich bei uns umfangreich informieren möchten. Hier haben wir die Erfahrung gemacht, dass große Unsicherheit herrscht, – aber trotzdem eine gewisse Neugier bei Kunden entstanden ist.

Was ist ein Immobilie-Teilverkauf?

Wer Geld braucht und eine Immobilie besitzt, der konnte diese schon immer als Sicherheit einsetzen, um besonders günstige Zinsen zu erhalten. Man spricht hier von einer Hypothek oder einem Hypothekendarlehen.

Doch jetzt stellen wir immer wieder fest, dass Unternehmen mit neuen, – vermeintlich simpleren Angeboten an die Immobilienbesitzer – meist im mittleren und höheren Alter, – herantreten. Diese Unternehmen bieten an, einen Teil der Immobilie zu kaufen und dafür schnell größere Geldbeträge zu bezahlen. Das Angebot heißt somit: „Immobilien-Teilverkauf“. Interessenten können online den Wert ihrer Immobilie einschätzen lassen und bekommen schnell größere Summen zu sehen, die sie sich auszahlen lassen können. Die Unternehmen möchten dafür Miteigentümer werden, sich aber sonst bei der Immobilie nicht groß einmischen….Der Teilverkauf einer Immobilie scheint auf den ersten Blick einfach zu funktionieren, – auf vielen Hochglanzprospekten und in verschiedenen Medien wird damit geworben und auch neugierig gemacht.

Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, der soll dafür an das Unternehmen ein monatliches Entgelt zahlen… Zum Beispiel könnte sich das dann so darstellen: Je größer der Anteil den Sie verkaufen ausfällt und je wertvoller die Immobilie ist, desto höher kann dann auch dieses Entgelt ausfallen. Dieses Entgelt kann meist nur für eine bestimmte Zeit festgeschrieben werden und muss danach neu vereinbart werden. Es könnte aber auch variabel sein und mit der Inflationsrate automatisch steigen. Wer die monatliche Belastung durch das Nutzungsentgeltes vermeiden will, müsste  mit zunehmender Nutzung weitere Teile der Immobilie an den Anbieter übertragen. Das würde z.B. heißen, dass der Anbieter mit Ihrer monatlichen Nutzungsentschädigung im Laufe der Jahre den Kaufpreis von Ihnen zurückerhalten würde….

Unternehmen beteiligen sich oft nicht an Instandhaltungskosten

Keine Immobilie wird auf Dauer ohne Investition auskommen. Ob es um Reparaturen geht oder gar darum, den Wert der Immobilie mit Modernisierungen zu steigern, – die Unternehmen wollen sich in der Regel nicht an solchen Kosten beteiligen. Haben Sie also   z. B. 50 Prozent der Immobilie verkauft, müssten Sie für eine neue Heizungsanlage, Dämmung, Dachreparatur oder ähnliches, dennoch die volle Summe selbst bezahlen, – wenn sich das Unternehmen nicht an den Instandhaltungskosten beteiligt. Zu bedenken gilt auch, dass der Gesetzesgeber Eigentümer verpflichten kann, etwa energetische Sanierungen durchzuführen. Behalten Sie auch in Ihrem Hinterkopf: Mit solchen Maßnahmen steigern Sie auch für Ihren Vertragspartner den Wert der Immobilie. Wer große Summen in die Modernisierung oder energetische Sanierung steckt -oder stecken muss – und die Immobilie dann verkauft, profitiert nicht allein von dem höheren Verkaufspreis, sondern gibt auch von den höheren Erlösen einen Anteil an die Unternehmen ab. Ob das fair ist, ist vermutlich Ansichtssache. Üblich bei geteiltem Immobiliengut ist, – das kennt jeder Eigentümer von Wohnungen in Mehrparteienhäuser, – dass alle Kosten nach Eigentumsanteilen aufgeteilt werden. Beim Teilverkauf ist das nicht immer generell der Fall, – Instandhaltungskosten und Verkaufskosten können oftmals ausschließlich zu Ihren Lasten gehen.

Genau rechnen: Ein Kredit kann sehr viel attraktiver sein!

Bei einem Darlehen behalten Sie das volle Eigentum, mit der vollen Chance auf Wertsteigerung (zugegeben aber auch dem vollen Risiko von Wertverlusten). Der Zins ist immer ein individueller Preis. Falls man Ihnen einredet, dass Sie keine Chance auf ein zinsgünstiges Darlehen hätten, dann raten wir Ihnen, sich bei verschiedenen Anbietern umzuhören. Entscheidend sind nicht Alter oder Selbständigkeit, sondern die finanzielle Situation insgesamt und – noch wichtiger, – die Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditinstitutes. Einige vergeben Kredite an Rentner, – andere hingegen nicht. Gelegentlich berichten uns Kunden, dass Ihre Bank einen Kredit aus gesetzlichen Gründen nicht an ältere Kunden vergebe. Das ist allerdings nicht ganz richtig. Es gibt kein Gesetz, wonach Darlehensnehmer den Kredit noch zu Lebzeiten ganz zurückzahlen müssen.

Fallstricke abklären, – Alternativen prüfen. Die Angebote am Markt sind nicht standardisiert, – sie können sich gravierend unterscheiden. Wir können nur auf einige Punkte aufmerksam machen. Das ist kein Ersatz für eine sorgfältige rechtliche Prüfung aller Fallstricke.

Gerne nehmen wir uns in einem ausführlichen Beratungsgespräch die Zeit, um mit Ihnen über Ihre Immobilie und Ihre Gedankengänge bezüglich eines Teilverkaufs zu sprechen. Diskretion ist bei uns selbstverständlich.

Die Inhalte dieses Schreibens stellen keine Rechtsberatung dar.

Wenn Sie eine rechtliche Prüfung Ihres Einzelfalls benötigen, dann wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt. Der Betreiber möchte keine Rechtsberatung leisten.

Die Inhalte des gesamten Informationsschreibens stellen keine Rechtsberatung dar, weil es sich lediglich um eine allgemeine Darstellung des rechtlichen Sachverhalts handelt und weil nicht auf individuelle Einzelfälle eingegangen wird. Stattdessen werden lediglich Beispiele, allgemein gültige Leitfäden und Vorlagen angeführt.

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